토지이용규제정보서비스에서 토지이용계획확인원 발급

해당 토지의 면적, 지목, 개별공시지가, 용도지역, 용도지구, 행위제한 내용 등
토지에 대한 각종 규제와 허가 가능 여부를 1차적으로 판단할 수 있는 매우 중요한 단계입니다.

실제 사례를 보면,
전남 나주군 남평면 소재 도로가 접한 답으로서 도시지역, 생산녹지지역으로 태양광발전이 가능하지만 농업진흥구역이기 때문에 개발행위가 불가능합니다.

따라서 다음 단계로 진행할 수 있습니다.
토지이용확인원은 24시간 무료서비스입니다.

태양광 발전부지의 핵심은 향에 있습니다.

정남향은 평균 발전시간이 4시간이 넘는 것에 비해, 정서나 정동 발전소는 2.5시간 내외입니다. 따라서 발전량을 늘리기 위해 과도한 토목공사비와 부대시설비가 소요됩니다. 다시 말해 경제성이 떨어지는 사업부지입니다. 그런데 태양광발전소 중 정남향의 발전소는 극히 드뭅니다.
일반적으로 ±30도는 사업성이 있는 것으로 판단합니다.

전남 나주시 남평읍 교원리 산28번지의 사례입니다.
등고선의 방향을 보면 북서향으로, 본 토지를 남향으로 만들기 위해서는 과도한 토목비가 소요되므로 태양광사업 부적격지라고 할 수 있습니다.

향을 확인하기 위해서 크게 2가지 방법이 있습니다.

1. 2D Check

네이버와 다음과 같은 포털 사이트에서 해당 지번을 입력하면 통상 아래쪽이 남쪽 방향으로 자동 설정되어 표출됩니다.

네이버지도 GO다음지도 GO

2. 3D Check

국토교통부에서 운영하는 V월드 지도서비스 또는 구글에서 제공하는 구글어스를 통해 3차원으로 분석할 수 있습니다. 고도, 방향, 스트리트뷰등으로 제공하기 때문에 보다 입체적으로 분석할 수 있어서 편리합니다.

GO GO

향과 더불어 중요한 것은 음영(그림자) 분석입니다.

음영에 따라 발전량은 큰 차이를 보입니다.
전봇대 하나로 발전량이 연평균 14% 저하되는 현상을 보여주고 있습니다. 11월에서 4월은 20% 발전량 저하를 보이고 있습니다.

실제 사례로 강원도 화천군 소재 토지입니다. 본 토지는 남향의 토지로 육안으로는 전혀 음영이 발생하지 않는 것으로 보이지만, 동지에 멀리 있는 서쪽 산 때문에 11월에서 4월의 발전량이 14%나 감소하고 있습니다. 이런 토지에 태양광 발전시설은 심사숙고 하셔야 합니다.

해당 한국전력 고객센터에 문의

태양광 발전 사업은 한전선로를 이용해 매전을 합니다.
한국전력에서 분산형전원 용량조회 서비스를 제공하고 있지만, 참고만 하고 반드시 해당 한국전력 고객센터에 문의해서 잔여 용량과 3상 전주와의 거리를 체크해야 합니다. 인터넷 자료만 믿고 있다가 낭패를 보는 사례가 적지 않습니다.

전신주의 안내판을 확인해서 고객센터에 문의하면 가장 정확하지만, 최근에는 사업지번만 알려줘도 안내를 받을 수 있습니다.

해당 지자체의 조례 확인은 자치법규정보시스템에서 확인가능

외국에서는 극히 일부 자치단체에서 최소한의 이격거리 규정을 두고 있는 것에 반해, 국내에서는 정부의 신재생에너지 확대 정책에도 불구하고 지자체의 과도한 입지규제 때문에 사업검토 단계에서 해당 지자체의 조례 검토가 필수입니다.
해당 지자체의 조례 확인은 자치법규정보시스템에서 확인가능합니다.

일부 기초자치단체에서는 태양광발전 사업 시 도로나 주거지역으로부터 100~1,000m 이상의 이격 거리를 둬야 한다는 조례 규정을 두고 있습니다. 이로 인해 태양광 사업 추진 자체가 불가능하거나 외딴 지역에 설치하기 위해 오히려 산림 벌목으로 인한 환경 훼손이 야기 되고 있습니다.

다음은 가장 규제가 센 모처의 개발행위 규정입니다. 도로 및 해안선에 1,000m 이격과 주거 지역에서 직선거리 500m 입지 제한을 두고 있습니다. 사실상 태양광 발전 사업을 하지말라고 하는 것이지요.

가급적 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

개발행위는 태양광발전 사업에서 가장 중요한 단계입니다.
해당 지자체 담당자와의 면담에 따라, 사업진행 속도가 결정될 수 있습니다.
따라서 어떻게 질문을 하느냐가 가장 중요하고 이 단계부터는 가급적 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

해당 지자체 방문은 개발행위 담당자 면담 후 농지 또는 산지전용 담당자와 면담을 합니다.
토지 여건에 따라서는 도로과 또는 하천과 담당자를 만나야 할 수도 있습니다.

지자체 방문전 해당 사업부지의 지적상황을 다시 한번 체크하고 가는 것이 좋습니다. 인터넷 포털사이트에서 제공하는 지적도가 틀린 경우도 종종 있기 때문에, 스마트 국토정보를 통해 다시한번 확인을 합니다. 물론 스마트 국토정보의 정보가 포털사이트 보다 정확하다는 의미이지 지적도를 대신하지는 못합니다.

Tip. 만약 까다로운 개발행위를 피하고 싶다면

1. 발전소 규모를 150㎡ 이하로 신청하시면 됩니다.
   여건에 따라 150㎡ 이하로 반복해서 신청해도 현행법상 이를 제재하기는 쉽지 않습니다.
2. 토지이용계획원상 대지와 잡종지는 개발행위 단계를 생략하셔도 무방합니다.
   단 수평투영면적이 150㎡을 초과해서는 안됩니다. 또한 구조물의 총 높이를 5m 이하로 설치하셔야 합니다.
3. 농지관련 시설물, 예를 들어 솔라팜 건물을 지으신 후 지붕에 태양광을 설치하시면 됩니다.

허가는 설치용량이 3메가를 초과하면 산업통상자원부이며, 3메가 이하는 시도지사가 합니다.

태양광발전 사업자는 전기사업법 시행규칙 제4조에 의거하여 발전사업 허가를 득한 후 사업을 행해야 합니다.
허가는 설치용량이 3메가를 초과하면 산업통상자원부이며, 3메가 이하는 시도지사가 합니다.
단 제주지역은 20메가이하는 제주도지사가 하지만 20메가를 초과할 시에는 산업통상자원부와 협의해야 합니다.
또한 100KW이상의 발전시설은 고압연계가 필요하기 때문에 반드시 한전의 오프다스 프로그램에 의해 연계 가능성을 판단해야 합니다.

200KW 이하 사업자의 구비서류는 사업허가 신청서, 사업계획서, 송전관계 일람도입니다.

발전허가는 전기기사 자격증이 있는 자는 손쉽게 작성할 수 있지만, 일반인이 작성하기에는 다소 어렵기 때문에 전문가의 도움을 받아서 진행하시는 것이 좋습니다.

발전사업 허가 신청은 어려운 단계가 아니기 때문에 과도한 대행료를 지불하지 않아야 합니다.

개발행위는 가급적 해당 지방자치단체에 소재한 측량사무소에 의뢰하는 것이 보편적

개발행위는 국토의 난개발을 방지하기 위하여 국토의 이용계획 및 이용에 관한 법률에 의거하여 일정 규모 이상을 개발하기 위해서는 해당 지자체의 인허가를 득해야 합니다. 태양광발전 시설물은 해당 법률의 6대 개발 행위 중 공작물의 설치에 해당됩니다. 처리기간은 60일로 명시돼 있지만, 실제로는 훨씬 더 많은 시간이 소요되는 경향이 있습니다. 개발행위는 가급적 해당 지방자치단체에 소재한 측량사무소에 의뢰하는 것이 보편적입니다. 토지이용계획확인원의 용도 지역을 파악한 후 개발행위의 규모 적합성을 먼저 체크해 보시기 바랍니다.

개발행위는 태양광발전 사업단계 중에서 가장 어렵고 중요한 과정

Step6까지의 과정은 사실 개발행위 단계를 준비하는 예비 단계입니다.
개발행위의 인허가를 위해서는 측량을 해야 하고, 배치도와 설계도서를 작성해야 합니다. 필요에 따라서는 도로점용허가와 무연분묘의 개장허가, 사도개설 허가 등도 받아야 합니다.

꼭 3군데 이상의 개발행위 업체를 방문하셔서 가장 적합한 곳을 선택하시기 바랍니다.

태양광발전 사업은 최소 20년동안 지속되는 장기 사업입니다.

따라서 시공사 선정에 신중에 또 신중을 기해야 합니다. 한번 설치된 시설을 되돌리기는 너무나 어렵기 때문입니다. 많은 비용을 들여서 시행하는 사업이므로 시공 계약 시 다음의 주의사항을 유념하시기 바랍니다.

1. 시공업체 신용도 검증

최근 신용평가 기관에서는 비상장기업에 대해서도 3개년 재무제표를 비롯한 신용정보를 제공하고 있습니다.

신용평가 기관에서 소액으로 서비스를 제공하기 때문에 아까워하지 마시고 반드시 시공업체의 기업분석 내용을 확인해 보시기 바랍니다.

분석 보고서에는 기업신용분석, 신용분석 세부내역, 재무정보, 기업신용정보 등을 제공합니다.

2. 계약서 검토 및 하자보증기간 확인

시공 계약서는 표준계약서를 사용하시기 바랍니다. 약식 계약이나 구두 계약은 추후 분쟁이 발생 시 해석의 차이로 인하여 큰 피해를 당할 수 있습니다. 아울러 계약서 상에 하자이행 보증기간을 반드시 확인하시고, 이를 계약서에 구체적으로 명기하셔야 합니다. 일반적으로 하자이행 기간은 3-5년의 기간을 두는 것이 좋습니다.

3. 발전설비 내역 확인

태양광발전의 기자재는 모듈, 구조물, 인버터 등으로 구성됩니다. 계약서에 세부내역을 명기하시고 제품의 품절 시 동종 품질의 대체품을 명기하시기 바랍니다.

그런데 이를 악용해서 저가의 대체품을 넣어서 폭리를 취하는 경우가 있습니다. 계약 품목의 단종 여부는 해당 설비의 고객지원센터에 연락하시면 손쉽게 확인할 수 있습니다.

일반적으로 계약시장보다 수익률이 좋은 편

한국전기안전공사로부터 사용전검사를 득한 후에 200KW 미만일 경우에는 저압계통 연계형으로 전기를 한전에 공급하게 됩니다. 한전은 발전량 * SMP(System Marginal Price)를 정산해서 매출을 올릴 수 있습니다. 여기에 신재생에너지공급의무화(RPS)제도에 따른 공급인증서(REC)입찰을 하셔야 합니다. REC입찰은 매년 상반기와 하반기에 한 차례씩 판매사업자 선정 공고를 통해 공급의무자(50만kw 이상의 발전설비를 보유한 대형발전소)와 계약을 체결합니다. 계약시장 입찰은 2017년부터 20년 장기계약으로 진행할 수 있습니다. 물론 입찰에 참여하지 못했다거나, 수익률을 극대화하기 위해서 매달 1회씩 개설되는 현물시장에서 계약을 체결할 수도 있습니다. 단기계약이라서 수익률의 진폭은 크지만, 시장상황을 잘 쫓아갈 수 있다면 일반적으로 계약시장보다 수익률이 좋은 편입니다. 여기에 가중치를 곱하면 됩니다.

태양광발전 사업의 매출을 정리하면

(한국전력 판매대금: 발전량 * SMP) + (계약 또는 현물시장: 발전량 * REC * 가중치)

태양광사업은 20년동안 유지되어야 하는 사업이기 때문입니다.

유지보수는 고정 비용과 변동비용으로 구분해서 살펴보겠습니다. 고정비용은 모니터링과 안전관리 비용입니다. 모니터링은 오지를 제외하고는 인터넷을 통해 확인이 가능합니다. 소규모 발전소에는 굳이 CCTV를 설치하실 필요는 없습니다. 광케이블을 연계하는 비용이 상당하기 때문입니다. 안전관리 비용은 100KW 미만은 대략 10만원 이내에서 대행 수수료를 지불하시면 됩니다. 3메가 이상의 발전소는 전기안전관리자를 상주시켜야 합니다.

변동 비용은 보험료와 각종 세금이 있습니다. 불의의 사고에 대응하기 위해서 보험은 꼭 가입하시기를 권장드립니다. 발전사업자가 간과하기 쉬운 부분이 세금입니다. 발전사업자는 누구나 사업자등록을 해야 하기 때문에 이에 대한 사전 준비가 필요합니다. 세금은 소득세, 부가가치세, 4대 보험 등이며 구체적인 세무상담을 희망하시면 해담은연구소에 연락주시기 바랍니다.