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토지에 대한 정확한 이해가 수익률을 좌우하게 됩니다.
토지매수는 사실 토지를 소유하는 것이 아니라, 국가에서 토지에 대한 사용권한을 양허 받는 행위입니다.
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개발행위란 무엇인가요?

개발행위는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조에 의거하여 개발행위허가를 받아야 하는 행위를 명확히 규정하고 있습니다.

태양광발전은 이 중에서 2항 공작물의 설치에 해당합니다. 공작물이란 원칙적으로 사람이 인위적으로 만든 토지에 장착하는 모든 물건을 말합니다.

1. 건축물의 건축.
2. 공작물의 설치.
3. 토지의 형질변경.
4. 토석채취.
5. 토지분할.
6. 물건을 쌓아놓는 행위.

일정한 규모 이상(토지 면적이 3천 제곱미터 또는 연간 1만 제곱미터 건축물 연면적이 2천 제곱미터 또는 연간 5천 제곱미터)을 개발하려면 부동산개발업 등록을 하여야 합니다.

개발행위허가의 규모는 다음과 같습니다.

1. 도시지역
가. 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 : 1만 제곱미터 미만.
나. 공업지역 : 3만 제곱미터 미만.
다. 보전녹지지역 : 5천 제곱미터 미만.

2. 관리지역
3만 제곱미터 미만.

3. 농림지역
3만 제곱미터 미만.

4. 자연환경보전지역
5천 제곱미터 미만

개발행위 허가는 토지의 형질변경이 표고, 경사도, 임상 및 인근 도로의 높이, 배수 등을 참작하고 도시계획조례가 정하는 기준에 적합한가를 검토 후에 허가를 해주게 됩니다.

왜 개발행위가 어려운가요?

개발행위를 까다롭게 심사하고 검증하는 것은 국토의 난개발을 방지할 수 있는 순기능이 있기 때문에 대원칙에는 동의를 아니할 수 없습니다

그런데 개발행위는 허가 사항으로 담당 공무원의 재량이 과도하게 개입되는 것이 문제입니다. 어떤 지역에서는 동일 사안에 대해 허가를 해주지만 어떤 지역에서는 부동의하는 경우가 빈발합니다. 이 또한 지방자치시대에서는 부득이한 일로 받아들여야 할 것입니다. 오히려 지방자치는 강화가 되는 추세이지 결코 약화되기는 어려운 방향으로 가고 있습니다. 실제로 경기도와 강원도의 모지역에서는 단 한그루의 나무도 훼손하지 못하게 하는 경우가 있으며, 현재 행정소송 중입니다.

개발행위가 태양광발전에서 차지하는 비율은 과반이 훨씬 넘을 것입니다.

사실 시공능력은 많이 평준화 됐기 때문에 시공사의 신용도를 잘 체크하고 계약을 체결하면 큰 무리는 없지만, 개발행위는 제 아무리 규모가 큰 시공사라도 이를 피해갈 수는 없습니다. 격구처럼 피할 수 없는 고통이기 때문에 즐기면서 하나하나 풀어 가셔야 합니다.

까다로운 개발행위를 피하는 방법

태양광발전 사업의 최대의 난제는 바로 개발행위입니다.

이 까다로운 숙제를 피할 수 있다면 가장 좋은 방법이겠지요. 태양광발전은 6대 개발행위 지침가운데 공작물 설치에 해당됩니다. 공작물 설치 규정 중에서 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 수평투영면적이 50제곱미터 이하와 도시지역자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 중에서 수평투영면적 150제곱미터인 곳은 개발행위를 받을 필요가 없습니다. 횟수도 사실상 무제한입니다.

또한 50CM이내의 절성토와 660제곱미터 이하의 지목변경을 수반하지 않는 대지나 잡종지에서는 30-40KW의 소형 발전소에 대해 개발행위없이 태양광 발전 시설이 가능합니다.

따라서 대지나 잡종지에서는 33KW씩 3번에 걸쳐 나누어 개발을 하면 100KW급의 발전소를 건립할 수 있습니다. 50KW 이하는 전기안전검사또한 면제되기 때문에 월평균 10만원 내외로 추가 절약하실 수 있습니다.

진입로 확보, 어떻게 해야 하나요?

개발행위의 첫 관문은 진입로 확보에 있다고 해도 과언이 아닙니다.

태양광발전 시설이 교통량을 유발하지는 않지만, 시공 및 유지보수를 위해서도 진입로는 확보해야 합니다. 태양광 발전을 위한 개발행위상 도로는 건축법상 도로와 다소 차이가 있습니다.

1) 지목 도로
포장이 되어 있으면 담당자의 재량의 여지가 없으나, 비포장인 경우에는 담당자와 상의해야 합니다.

2) 구거
구거에 대한 점용허가를 받으시고 포장을 하시면 됩니다. 만약 포장이 되어 있다면 진입로로 인정받을 수 있습니다.

3) 타인소유 현황도로
포장인 경우는 인정해 주는 지자체가 대부분이며, 비포장인 현황도로는 도로사용승낙서를 받아야 합니다.

다만, 지자체에 따라서 도로에 대한 개념이 다를 수 있으니 개발행위 관련 조례에서 ‘도로’에 대한 정의부터 살펴보시기 바랍니다.

개발행위가 상대적으로 손쉬운 곳은 어디인가요?

개발행위가 상대적으로 쉬운 곳은 농지는 영농여건 불리지역, 산지는 산불이 난 곳을 꼽을 수 있습니다.

먼저, 영농여건 불리농지는 생산성이 낮고, 경작여건이 어려운 등 다음의 지역을 말합니다.

1) 농업진흥지역 밖 농지 중에서 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15%도 이상인 농지
2) 시·군의 읍·면지역에 있는 농지
3) 평균경사율이 15% 이상인 농지를 포함해 해당지역의 집단화된 농지의 규모가 2ha 미만인 농지
4) 농기계의 이용과 접근이 어려운 농지
5) 농업용수ㆍ농로 등 농업생산기반의 정비 정도와 농기계의 이용 및 접근 가능성, 통상적인 영농 관행을 참작할때 영농여건이 불리하다고 인정되는 농지

영농여건불리농지는 매수자가 농업경영에 이용하지 않아도 취득할 수 있습니다. 사실상 방치하고 있는 토지이기 때문에 해당 지자체의 심의를 비교적 수월하게 통과할 수 있습니다. 다만, 토목비용을 고려한 후 투자를 결정하셔야 합니다. 산지의 경우에는 산불이 난 곳은 임목을 다시 식재하기가 쉽지 않기 때문에 해당 지자체에서도 개발을 적극 장려하는 편입니다.

개발행위는 속전속결로 처리해야 합니다.

태양광 발전의 성공비법은 무엇보다 속전속결에 있습니다.

개발행위를 순차적으로 추진하지마시고 동시다발적으로 추진하시는 것이 핵심중의 핵심입니다. 예를 들어, 발전사업 허가를 내시고 다음 단계를 기다리시는 것이 아니라 인허가에 필요한 환경영향 평가 준비를 먼저 하시고 관계기관에 계속 요청을 해서 담당자와 친밀도를 높여야 합니다.

명심하십시오. 국가는 개인의 이익을 챙겨주지 않습니다.

국민 개개인이 국가에 요청해야합니다. 무엇보다 중요한 것은 개발행위 서류를 전문가에게 의뢰해서 한 번에 끝내야 합니다. 심사가 보류될 때마다 평균 한달 이상의 시간이 허비됩니다.

내가 멈칫하는 동안 다른 사업자가 한전 선로를 확보하게 되고 기회를 선점하게 됩니다. 태양광발전 사업은 너무나 경쟁이 치열한 시장이기 때문에 속전속결로 업무를 추진해야 합니다. 필요하다면 다소 비용이 들더라도 전문가의 도움을 받아 신속하게 업무를 추진하시기 바랍니다.
열심히 공부하시는 것은 좋지만, 공부만 하다가 기회를 영영 놓칠 수 있습니다.